房地产广告策略策划书（实用20篇）
在企业运营和项目开展中，策划书扮演着非常重要的角色，能够为后续工作提供清晰的方向和目标。在编写策划书时，你可以参考以下范文，从中获取启示和思路，使你的策划更加全面和有效。
房地产策划书
购房x五一送旅游。
1、五一处于春夏交汇，这个季节大家喜欢出游，所以做一些户外活动也比较符合传统习惯。同时，三天的假期，不少人没想好去哪里、做什么，这个时候如果我们能做一些有特色的活动，或者是给点小恩小惠，送点小礼品，很容易吸引客户到售楼部来。所以，节日的促销活动不可少，小礼品或者折扣等都是这个时候的常用手法。另外，节日促销，是做情感营销的好时机，这个时候组织老客户和现在成交的客户一起旅游，会很自然，容易赢得客户的好感，宣扬本项目，扩大影响力度，得到口碑效应。
2、利用五一旅游活动，升华情感营销，情感营销就是人与人之间的关心，真情的流露，并没有以产品销售为目的而最终达到销售产品的目的的营销。情感营销是一种以销售人员受人欢迎的人格魅力以及对未来消费习惯的把握上来影响自己身边的人，以自身来引导消费的一种营销方式。情感营销相似于沟通营销，也相似与口碑营销，我认为情感营销是沟通营销与口碑营销的共同体，是两者的结合，合二为一。情感营销是以后营销学的大势所趋。
3、抓住五一假期时间，来访客户即赠送小礼品，老客户介绍新客户送物业费，成交客户参加五一旅游活动，烘托案场促进销活动。
4、五一旅游活动结合楼盘抽奖活动，给予客户大折扣、大优惠、送旅游、抽大奖，不断提升我们案场人气，情感营销加上sp配合、假客户等，促使客户快速成交。
供参考（一日游不含午餐二日游是全含）。
1、龙潭大峡谷一日游168元/人。
2、六羊山一日游128元/人。
3、龙潭大峡谷+皇城相府二日游388。
4、云台山二日游398元。
5、万仙山+郭亮村二日游298。
房地产策划书
根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
二、活动目的。
1、制造新年市场热度，加强市场关注度；
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
三、活动理念。
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；
策划：郭森。
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的'美好印象；
四、活动地址。
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。
五、活动时间。
20xx年1月14日8:30——17:30。
六、活动对象。
看房、购房准客户。
七、活动项目筹备安排：（1月9日-13日基准筹备）。
策划：郭森。
1月9日：本活动项目策划汇报。
达成初步合作意向确定本活动方案。
1月10日：组建本活动项目小组。
确定本项目活动中所有执行人员。
活动执行小组构架：
总顾问：（甲方）总策划：周洋。
顾问：（甲方）活动总监：李佳文。
场务：郭树森黄金海范德亮陶然张浩周丽王华张元林。
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施。
策划：郭森。
现场布置平面图。
策划：郭森。
房地产策划书
区位优势：新区商居中心地段，名校(云山中学)、名园(马鞍山)、广场毗邻，周边成熟配套。
个性优势：独特人性化居住环境、文化社区、东南亚风情。
五一长假，万商促销。要想在铺天盖地的广告宣传中脱颖而出，非要别出心裁、吸引眼球不可。
云珠花园的社区定位明确以后，公关及活动促销重点应放凸显独特区位优势和人性化居住环境上。
让更多的潜在购房者知晓、领悟、感受云珠花园的魅力优势并产生知名度、美誉度及产生购房安居欲望是主题策划活动的主旨所在。
以书画文化艺术为活动形式(谓之形)，以众多目标消费者及有影响力传播人物的直接参与为表现(谓之体)，以促进楼盘美誉传播和销售为目的(谓之用)。
活动策划具体形式：以描绘人居环境为主题的书法与绘画展览、表演、交流艺术节(简称：首届“云珠花园”书画艺术节)
云珠花园“描绘花都写意人居”
1、时间：20年5月1日至7日
2、活动地点：云珠花园现场及售楼部
3、活动内容
(1)、儿童书法绘画现场表演并比赛 ----1日
(2)、青少年书法绘画现场表演并比赛 ---2日
(3)、花都区书法画家现场表演 -----------3日
(4)、书画家作品点评、艺术酒会沙龙 ---3日
(5)、获奖作品及书画家作品展览、销售、捐赠 ------4日至7日
4、活动组织
协办：(组织学生参与)区青少年宫
区一幼、圆玄幼、圆玄小学、五小、云山中学等
策划承办：祥业广告公司(整个活动具体组织、布置、协调)
媒体支持：花都新闻、花都电视台、广播台、《花都房地产》
5、 促销配合
1) 参观样板房、派发宣传资料
2) 优惠购房折扣
3) 购房赠送书画作品
4) 义卖书画作品捐赠青少年宫
6、经费预算
总费用：63800元
1、祥业广告与房地产—--房地产，我们最自信的舞台!
祥业广告公司是大型房地产公司衍生的专业子公司，对房地
2、我们的自办媒体：
《花都房地产》，我公司受花都房地产业协会委托承办的区域专业杂志。《投资花都》、《花都警讯》皆为我公司设计承印的专业杂志。
3、我们对房地产客户的工作方式
在分析市场及楼盘特点的基础上，购建楼盘的核心定位和竞争优势，运用综合的外在手段表现楼盘的定位、特色及优势，分析并划定特定的目标消费群及其购房心理习性，采用恰当的方式将信息诉求传达给目标消费者，激发其购房欲望达成购买行为。
4、如由我公司承办活动，《花都房地产》将赠送2p专题报道及若干宣传版面。
5、我公司经验丰富、人脉深厚，可保证活动组织的各项公关，邀请有影响力人物参与，保障活动档次及传播效果。
房地产策划书
房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。是房地产开发商为了取得理想的销售推广效果，在进行环境分析的基础上，利用其可动用的各种外部及内部资源进行优化组合，制定计划并统筹执行的过程。一个新的楼盘的营销工作一般可以分为前、中、后三个时期，每一个过程与环节都很重要。想要搞得成功，必须具备全局性的营销观念，进行所谓“整体营销”、“全程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产营销战略与战术分析，还在在此基础上确立投资地点、物业主题、规划设计，处理残局以及物色好策划人员等一系列策划工作。
房地产营销策划的原则营销是一项复杂的系统工程，在房地产营销实践中，有很多的规则和原则是必须要把握的。但是其中我们最需要把握的以下三大原则。
1、营销策划必须从客户和市场需要出发
策划人从客户出发，综合分析，投其所好，才能打动他们，夺得更多的市场。
2、始终保持整体营销的观念
营销策划讲究的是创意，因此，策划的灵感与创意一定要忠实于
总的主题。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，要规范布局、互相协调，目的一致，实现营销的整体性。
3、营销策划与销售紧密呼应
营销策划的最后工作就是销售策划，因此，销售也应该纳入统一的总体策划思路中去。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，紧密呼应，这才是真正负责且科学的营销思维方式。
房地产开发企业的面临的首要问题是使开发的房地产商品适应顾客的需要，从而促进商品房的销售，增加利润，加快资金周转。因此，房地产开发首先强调“以人为本”的营销策划。
房地产营销是各种理念的复合理念是营销策划的灵魂，当代房地产营销策划的主导理念一般包括：
1、人性理念，房地产营销首先要讲求“以人为本”，中国自古的儒家仁爱思想和西方的人本主义思潮为房地产营销的人性理念提供了坚实的文化基础。
2、生态理念，近代以来，地球环境污染加重，客观上了要求房地产开发必须树立起可持续发展生态理念。
3、智能理念，人类科技水平的迅速发展使房地产开发逐渐从传统的砖瓦营造习惯转向各种新兴材料的应用，而在建筑的功能上也走向了多元化，提供给了人们更加多的服务。
4、投资理念，投资不动产愈来愈成为更多人选择的投资保值手段。
1、房地产投资营销：房地产投资分析是全程营销的起点，是房地产开发的关键，透过细致的市场调查。
2、房地产定位营销：营销房地产的关键在于把握市场脉搏，进行准确的市场定位。细致的市场调查数据，是房地产定位的基石，这只是定量分析的开始，所以进行必要的定性分析是相当关键的。
3、房地产规划设计营销：房地产规划设计是房地产营销的第三个流程，经过准确的市场定位，根据目标客户群设计相应的房地产。
4、房地产形象营销：通过项目的整体包装，以到位的形象营销向消费者传达良好的企业形象、品牌形象。形象设计及包装，良好的企业声誉、过硬的工程质量、完善的物业管理形象，从而确立市场一流的项目形象、打好品牌塑造的基础。
制订一个合理的价格是十分重要的，一方面要可以让大众接受，另一方面又要满足开发商利润最大化的条件。
1、影响房地产价格的因素，归纳起来，主要有以下几类：
（1）政治因素：如某次大的政府机构变动，或重大政策性决策出台等都会导致房地产价格较大的涨跌。
（2）经济因素：
a.物价：物价上涨，投资者预期上涨的心里反映在房地产方面，也
造成价格上涨。
b. 土地价格：土地是房地产的原料，原来价格的上涨，房屋成品价格也会水涨船高。
c.利率：银行利率的提高紧缩对降低买方势头很有效，可刺激房地产的投资。
d.货币供应量：当货币供应量增加时，土地价值相对减少，此时若想得到与原来相同的价格的土地，势必要提高价格。
e.经济增长率：经济增长迅速，表示人民币收放提高，购买力增强，提高房地产价格，反之，则降低.
f.人口状态：人口成长率高或人口集中地区，对方地产的需求增加，房价因市场功能而自然提高。
(3)自然因素
位置：属性优劣不同而有价值的高低。地段好，交通便利的地区自然价格就高。
面积：土地面积越大，适于整体规划，价格较高,反而因缺其不可而变成奇货可居。
地势：平原或地势平坦适用于房屋兴建，产品规划，但若为山坡地、林地、低洼地区。由于开发成本高，安全性低，相应的地价也较低。
房地产策划书
房地产开发商要加强广告意识，不仅要使广告发布的内容和行为符合有关法律、法规的要求，而且要合理控制广告费用投入，使广告能起到有效的促销作用，这就要求开发商和代理商重视和加强房地产广告策划。但实际上，不少开发商在营销策划时，只考虑具体的广告的实施计划，如广告的媒体、投入力度、频度等，而没有深入、系统地进行广告策划。因而有些房地产广告的效果不如人意，难以取得营销佳绩。随着房地产市场竞争日趋激烈，代理公司和广告公司的深层次介入，广告策划已成为房地产市场营销的客观要求。
策划分类。
房地产广告从内容上分有三种：
其一是商誉广告。它强调树立开发商或代理商的形象。
其二是产品广告。它树立开发地区、开发项目的信誉。
其三是产品广告。它是为某个房地产项目的推销而做的广告。此外，还有样品房，这是一种实体的，看得见摸得着的广告。
二是房地产展销会。这也是一种促销手段。它通过房地产商品的模型展览，设计图纸的介绍，散发宣传小册子等方法，引起客户的兴趣，刺激客户的购买欲。
策划原则。
开发商可根据营销战略的需要，组合运用。在进行广告策划时，应遵循以下原则：
1.时代性策划观念具有超前意识，符合社会变革和人们居住需求变化的需要。
2.创新性策划富有创意，能够塑造楼盘的独特风格，体现”把握特色，创造特色，发挥特色”的策划技巧。
3.实用性策划符合营销战略的总体要求，符合房地产市场和开发商的实际情况，具有成本低、见效快和可操作的特点。
4.阶段性策划围绕房地产营销的全过程有计划、有步骤地展开，并保持广告的相对稳定性、连续性和一贯性。
5.全局性广告、销售促进、人员推销和宣传推广是开发商促销组合的四种手段，广告策划需兼顾全局，考虑四种方法的综合效果。
房地产广告策划内容丰富,大体上可分成五个部分，即：广告目标、市场分析、广告策略、广告计划和广告效果测定。
房地产广告目标主要确立广告的类型;广告欲达到的目标和有关建议。
市场分析。
主要包括营销环境分析、客户分析、个案分析和竞争对手分析等。若开发商在营销策划时已将宏观和微观营销环境分析得透彻、准确，则可将重点放在其它几项分析上。客户分析主要分析客户的来源和购买动机，如信赖开发商、保值增值、楼盘设计合理、地段较好、价位合适等，也要分析客户可能拒绝的原因，如附近有更合适的楼盘、交通不便、购房投资信心不足等。个案分析主要分析开发商的实力、业绩，楼盘规划、设计特色，主要设备和装修情况，配套设施情况以及楼盘面积、结构、朝向、间隔、价位等方面的情况。进行竞争对手分析时，除了要分析竞争对手实力和竞争楼盘的情况，还要分析竞争对手的广告活动，以吸取有益的东西，扬长避短。
房地产策划书
（二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位
（五）产品设计定位及建议
（六）价格定位
四、销售推广建议
（一）销售推广建议 （二）案名及平面表现
（三）营销推广建议
五、案例评述
武汉房地产市场项目开发策划书
（一）武汉市宏观经济环境分析
“十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至20xx年底，武汉gdp就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。
武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， gdp增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。
（二）产业政策对房地产市场的影响
与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。
虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。
（一）区域环境分析
本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷cbd近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。
楼盘区位图
小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加
大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线20xx年开通，光谷步行街容量进一步扩大，沃尔玛落户、新世界进驻、金融港推进??区域配套档次提升。
光谷10年供应量预估
光谷09年供求走势
房地产策划书
根据中冶尚园项目计划，在20xx年1月14日（农历2011年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。
1、制造新年市场热度，加强市场关注度；
2、通过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等；
3、通过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。
1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质；
策划：郭森。
2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动意义；
3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动；
4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的美好印象；
信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。
20xx年1月14日8:30——17:30。
看房、购房准客户。
（1月9日-13日基准筹备）。
策划：郭森。
1月9日：本活动项目策划汇报。
达成初步合作意向确定本活动方案。
1月10日：组建本活动项目小组。
确定本项目活动中所有执行人员。
活动执行小组构架：
总顾问：（甲方）。
总策划：周洋。
顾问：（甲方）。
活动总监：李佳文。
场务：郭树森黄金海范德亮陶然张浩周丽王华张元林。
确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。
1月11日：项目正式筹备和实施。
策划：郭森。
现场布置平面图。
策划：郭森。
房地产策划书
以下六类促销手法在楼盘的操作过程中常常综合使用，根据不同楼盘的不同特性，在不同的销售阶段根据具体情况采用相应的促销方式和操作方式，力求快人一步，奇兵突起，与众不同，做到“人无我有，人有我优”，这样方能达到促销的根本目的——楼盘销售和形象宣传。
单刀直入式：
方式：折扣优惠、特价单位、送车、送车位、送保险、现场抽奖、有奖游戏、送装修、送电器、送管理费、有价票券等。
最为直接，也最为常见。这一类的促销方式在中低档楼盘中常被综合使用，高档楼盘和大盘在内部认购期和尾盘期也常用这一类促销手段。
以小博大。通过给消费者以一定的实惠，以较小的代价，拉开与周边楼盘的价差，加快销售速度，加快资金的快速回笼。
折扣优惠和特价单位在楼盘销售过程常被使用，在内部认购期间，折扣优惠往往是最吸引购房者的因素，而在尾盘期，特价销售往往能起“四两拨千斤”的效果，通过少数特价单位的销售带动其它单位的销售。
细水长流式：
方式：会员卡、贵宾卡
这一类促销方式适用于知名发展商和大盘，一些实力雄厚，后续开发能力强的发展商往往通过使客户成为俱乐部成员或贵宾的形式，发展潜在消费群，这一类促销方式的效果是非常明显的，而且客户忠诚度较高。
第一种会员卡或贵宾卡是发展商的会员卡或贵宾卡，会员经常会收到发展商的楼盘销售信息和一些活动信息，会员购买发展商开发的物业可获得优先权或折扣优惠，可以吸引潜在消费者购买和业主的二次置业，如万科的万客会、招商的招商会，这一类会员对发展商的忠诚较高，对发展商的企业文化有较高的认知度和认同感，往往出现二次购买，甚至多次购买。
第二种是消费会员卡或贵宾卡，知名开发商往往与一些比较知名的商场或饮食娱乐场所结成战略联盟，形成“双赢”，常见于商业面积较大，配套较齐全的楼盘。消费者在成为业主后到指定消费场所消费可获得一定的折扣优惠，如好又多量贩、万佳百货、新一佳百货、高尔夫俱乐部、西餐厅、咖啡厅等。这一类会员对发展商品牌认知度和忠诚度明显不如上一类会员，但对盟友的品牌认知度和忠诚度较高。
温火靓汤式：
方式：长期展销厅、巡回展示
这一类促销方式适用于开发量较大的知名开发商和多期开发的大盘。
通过长期展销厅或巡回展示的方式，发布楼盘销售信息，展示楼盘形象和开发商的实力，培育目标市场和品牌知名度，长期展销厅一般设在消费力较强的城市和人流比较集中的商业中心，如万科的建筑展示中心、招商的售楼中心、红石的建筑师走廊、百仕达、雅居乐、碧桂园的香港长期展销厅、奥林匹克花园等。
运用此类促销手法的开发商实力雄厚、品牌意识高，有意识地培育目标市场，宣扬企业的经营理念，在消费者心目中已形成较高的品牌知名度。
文化侵略式：
方式：社区文化、冠名赞助各类社会活动，如音乐会、电视剧、专栏节目等。
这一类促销方式多用于大盘和开发量较大的开发商。
冠名赞助一些文化品味较高或与楼盘特质比较相近的社会活动，如音乐会、电视连续剧、财经节目、体育比赛等，针对目标客户群的喜好，有目的发布楼盘销售信息，有利于宣扬楼盘形象和提升楼盘的含金量。
盛装舞会式：
方式：房地产展销会，如春交会、秋交会、港交会、住交会。
这是目前影响最为广泛的促销方式，效果也比较明显。
展销会就象一个大超市，会形成种聚光灯效应，为各个楼盘的集中展示提供一个展示平台，方便消费者一次性参观多个楼盘。各个楼盘在展销期间粉墨登场，八仙过海，各显神通，通过展位的精心布置和各种各样的优惠措施，充分展示楼盘形象和企业品牌，吸引参观者前往楼盘现场参观选购。
从近年各地的房地产展销会的效果来看，均取得了比较明显的效果，展销期间有大批置业者前往参观，展销会的影响力越来越大。
港交会期间，深圳楼盘为吸引港人来深置业，****单位专门****了一批质素较高的楼盘前往香港集中展示，并配备深港直通车，方便港人前往深圳看房。
温馨节日式
方式：各种节日，如情人节、妇女节、母亲节、国庆节、中秋节、圣诞节等。
师出有名。特定的节日往往促销的良机，各发展商充分利用各个节日的特定含义举办各类促销活动，以“师出有名”，在特定的节日给予特定的对象以一定的优惠，吸引客户购买，。
使用频繁，效果一般。利用节日促销体现了发展商对购买者的人文关怀，对于楼盘的形象宣传和销售不无帮助，尤其是一些中小楼盘或小户型楼盘，往往能起到“奇兵突起”的作用，因此，节假日促销常被使用，但由于节假日一般较短，因此，短期内效果并不十分明显。
房地产策划方案
本案是市政府继华苑、丽苑之后的又一重点、大型居民生活区，整体以“全国最大的.生态居住区”为统一的、主要的诉求点。一期工程拥有6块大小与规划均不同土地范围，去除商业用地和没有水域面积的地块以外，本案最主要的竞品项目为3号地华夏梅江芳水园。
本案蓝水园在推广策划过程中我们的指导思想是“跳出地产做地产”，这种体现了片区或区域经济思维神韵的做法，将随着城市化进程的不断加快，给房地产开发提供前所未有的广阔空间。我们理解的房地产推广策划是，不局限于某一个时期某一个楼盘的成功与否，而是放眼于一个小区楼盘发展到大的综合社区，从单一的房地产开发项目到不同产业与房地产业进行资源整合，甚至期望能够带动一个区域经济版块的开发和兴旺。
我们理解并提出“跳出地产做地产”的泛地产理论，说到底是一种思维方式的变革。是在房地产大盘化、郊区化、复合化的摸索中总结出来的。
从微观上讲，如果是100亩的小盘子，靠一、两个卖点就够了。但如果是1000亩的大盘子怎么办？小盘是独奏曲，大盘是交响乐。它必须有一个主题和灵魂。因此，必须上升到泛地产的高度，来整合各种可以利用的资源。
从中观层面说，今天的地产必将跳出单一地产的格局，也就是我们常说的复合型地产。
从宏观上讲，但凡人类活动、居住的建筑环境合空间，都可以纳入泛地产的范畴，包括城市的规划和经济区域的开发。
在对蓝水园推广策划的考虑上，我们力求作到以上各点，宣传新颖、独到，能够充分涵盖本案的特色与特点，创造今后项目正式运作、营销通畅的生命力。
蓝水园的具体推广受项目规划、价格策略、广告策略、销售执行、市场竞争和政经环境这六大因素的左右。其中，项目规划、价格策略、广告策略和销售执行这四个因素应当是属于我们能够控制的营销组合的范畴，而市场竞争和政经环境则是我们所不可控制的微观环境和宏观环境。
我们的任务就是知道应该在哪里，应该怎么去适当安排营销组合合理的项目规划、周密的价格策略、有效的广告策略和彻底的销售执行，使之与不可控制的环境因素市场竞争和政经环境相适应。其实这就是蓝水园推广能否成功的秘诀所在。
整个推广过程类似一个完整的战役。它的第一步是市场调研，如同战前的敌情侦察，是一切推广行为的决策基础；第二步推广策划就是坐在司令部的决策过程，对具体操作而言，就是从项目规划策略、价格策略、广告策略和销售策略这四个可控制方面来入手策划；第三部是策划执行，其中的广告攻势，只等于开战后的飞机轰炸和炮火支援，而销售执行就如同士兵的冲锋陷阵和实地占领。三个步骤相互配合，一气呵成，才能完成既定的销售目标。
华夏经济房建设发展公司是国有一级资质开发企业，以建设社会保障性质解困、安居住宅为主。组建7年来，运用十几亿资金开发了十多片近百万平方米住宅小区，其中95年开发建设的福东北里荣获全国物业管理优秀示范小区称号，97年建设开发建设的华苑安华里、居华里，同时获得全国住宅试点小区综合金牌和五个单项一等奖，评为国家安居工程优秀住宅小区，荣获中国建设工程最高奖级——鲁班奖。公司先后获得“天津市房地产开发20强企业”、“天津市优秀奖”、“天津市危改信得过企业”、“建行信用aaa级企业”等多项荣誉。
1疏密有序的园林格局；
2绿地、水面合理分布，宛在水中央；
3家庭垃圾预处理，分类袋装，分类收集；
4建立中水利用系统，充分利用水资源；
5热电厂供热，减少污染；
6提高住宅高科技含量，做到二步节能；
7健全安全防范及信息管理。
3、芳水园广告运作目前由独立个人工作室代理设计、发布。
一蓝水园的目标客户群为“新中产阶级”
曾几何时，在"允许一部分人先富起来"的口号声中，经济体制的不断完善，市场经济的日趋活跃，人们不在沉迷于"今宵酒醒何处？"的感觉，发出了"再也不能这样过"的呐喊。身体的成长需要日久天长，而观念的更新转换只是瞬间之事。大气候与小气候的成熟，一大批不甘寂寞的有识之士，摆脱了束缚，通过自身的努力拼搏，向着一个新的行列前行，那就是有绝对中国特色的--"新中产阶级"。他们除了养车，购买豪宅之外，还要有足够的时间和经济去追求其固有的高品质的生活。追求精致的生活品味这便是新中产阶级的又一大特点。
就中国国情现状而言"新中产阶级"的产生有着重要的局限性。它主要行业大致有：部分私营企业主，流通公司，非金融机构，房地产开发商，三资企业，还有证券经营者，特种行业主，以及策划公司，文化产业等。这些行业经营起来主要运用的是知识与头脑，所以知识经济时代的特征就由此体现出来。
"新中产阶级"是一个源于西方的名词，是只属于社会中间层次的占社会人数比例较大的那一部分人。"新中产阶级"是整个社会的安全发展重心，他们在经济来源方面占有明显优势，大部分自己就是老板。他们没有时间观念，往往把工作和休息合二为一，以其独立的姿态出现，是我们这个社会中最能吃苦耐劳的群体。他们以自己的智慧，不计劳动时间，不辞辛劳地做别人不做也做不了的事情。他们大都具有坚强的毅力，所以才能飞快地发展起来。他们大都白手起家，他们的富裕生活90%都是靠自己努力奋斗而得到的。
他们具有强烈的自信心，相信自己所做的绝对能成功，便是他们的信条。生活讲究，追求品味，但也不轻易消费，有时甚至还不愿向外公开自己的财产也是他们的特征之一。同时，敢于投资，将所得的钱用于扩大再生产，以期获得更多的利润。
"新中产阶级"并不是都智商及高，但是他们善于理财，他们所选择的投资大多是安全性高，获利较大的项目。追求成功，追求财富的脚步永不停止，更是"新中产阶级"的显著特点。
1．有公文包专门存放动产票据，如股票认购协议书
2．至少请一人帮做家务，如清洁女佣或带小孩的
3．住所至少一处以上
4．有至少一部车
1．每周至少两次在外享用晚餐
2．可能有家庭成员是外国公民
3．组织过20人以上的聚会或晚宴
4．认识公众人物，如艺术家、大老板和政客
5．常跟朋友一起外出度假
1、名校毕业或有博士学位
2.会至少两种语言
3.定期参观博物馆
4.每月至少光顾一次音乐会、芭蕾或歌剧表演
5.收藏艺术品，或古董
1．是俱乐部成员
2．去过国内大部分地区
3．每年因工作之故长途飞行5次以上
4．曾被邀至大众媒体(电视、广播或报刊)表达看法
5．每年个人捐款达1000元以上
房地产活动策划
培养节日气氛,提升新方房产品牌形象，展现新方置业的客户关怀服务精神，增强意向客户的购买信心，最终促进销售量的提高。
x月x号、x号。
所有业主和准业主。
新方·新怡园为回馈新老客户，在元宵节期间，特推出如下优惠活动：
1、正月十五“送元宵”活动，活动期间，进售楼处看房的客户，即可得到精美元宵一份。
2、为烘托节日气氛，增加售楼处的人气，开展“猜谜有奖”的活动。售楼处内挂置装饰灯谜，奖励也写上，凡答对者即可得到精美小礼品一份(奖品可设置为物业劵、元宵、剪纸、台历等)。
3、延用“万元置业”首付款借款活动：
a、零首付借款(二套房首付款30%)的客户执行借款半年;。
b、首付款借款15%(二套房首付款45%)的客户执行借款一年;。
5、为配合本次活动的有效性及广泛性，特申请追加30万条短信宣传。
6、售楼中心再次进行装点。如横幅、气球、灯谜等，衬托节日的氛围。
房地产策划书
在互联网络高速发展的今天，网站正成为政府、学校、公司、企业、及团体进行形象展示、信息发布、业务拓展、客户服务、内部沟通的重要阵地，他不但具有快捷、无距离及随时随地均可更新的特性，更能提供一些互动性的功能，如留言板、会员制、讨论区等等，使得网站充满生气，让人倍感亲切。传统媒体就这一点是无法与之相比拟的，可以说网站的快捷、无距离及互动性是其在媒体中脱颖而出的主要因素，在这个背景下，如何将政府现有的管理系统通过统一平台实现资源的再利用，已经成为政府的当务之急。
政府网*是政府在internet网上的门户，是政府机构宣传和展示自身先进性、代表性、的窗口，是政府对外交流的纽带和桥梁，同时也是政府领导班子展示个人能力和风采的舞台。
公众版栏目导航。
以下的所有栏目都可以直接点击直接进入相关页面。
1、行业动态——聚焦最新最热门的行业新闻动态和焦点话题。包含一周要闻、政府前沿、企业快讯、一周要闻四个栏目。
2、政策法规——发布行业内所有法律法规和文件通知，普及行业政策和法律知识。包含法律、文件通知、行政法规、部门规章、地方法规、行业标准和指标解释七个栏目。
3、信用档案——全面公示省内所有房地产企业及执（从）业人员的基本资料、信用情况、资质信息等及项目预（销）售信息，并发布行业相关的信用动态和常识。包含行为记录公示、信用档案管理、信用动态、信用常识等栏目。
4、房产政务——政务公开。囊括房地产行业全部办事流程以及各类需填写的表格。包含房地产开发、物业、评估、拆迁、房屋安全、白蚁防治六大行业信息。
5、置业指南——各类购房知识一网打尽，一条龙式服务为公众提供最好置业课堂，为企业提供最佳展示舞台。包含专家论房、热点聚焦、非常饰界、家装diy、金融保险、律师在线六个栏目。
6、人才招聘——为求职者和用人单位预留的最好交流平台和前沿培训信息。包含求职宝典、岗位搜索、人才查询、培训超市四个方面的.内容。
7、建筑长廊——鉴赏、评析国内外最先进的经典建筑和省内优秀建筑企业的佳作。包含建筑科技、建筑动态、名“筑”鉴赏三个栏。
8、地市联播——囊括了全省14个地、市、州的房地产行业发展动态，为行业发展提供互相交流和学习的平台，加快促进全省地产发展。包含地方法规、房产点评、风貌示窗、市州新闻。
9、房地产论坛——为您提供交流互动、发表评论和观点的自由空间。包含房产沙龙、装修自助、策划高手、维权论坛、信用动态五个主题论坛。
10、业界观点——为房地产行业内的专业人士提供互动空间。包含精华区和论文列表。
11、投诉建议——为公众、企业、政府三方搭建真实的沟通平台，让企业更好的接受公众监督，让公众更顺畅的传递社情民意。
政务版栏目导航。
1、政策法规——法律文件通知行政法规部门规章地方法规行业标准指标解释。
2、办事指南——职能划分办事流程。
3、信用档案——面公示省内所有房地产企业及执（从）业人员的基本资料、信用情况、资质信息等及项目预（销）售信息，并发布行业相关的信用动态和常识。包含年检公示、信用档案管理、信用动态、信用常识、信用公示五个栏目。
4、考试培训——培训内容师资力量专业人员查询合格人员名单查询。
5、数据上报——基本数据上报信用档案数据上报资质数据上报。
项目名称内容价格备注。
首页及整体页面设计功能：网站的主索引页，明确网站功能，营造高易用性与视觉舒适性的人机交互界面,含栏目首页和一级内容页面各一版。
房地产策划案
一、前言。
在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。
__商业城项目是__房地产开发公司开发的精品物业，将成为__市北区的新型休闲地产商业的经典作品。
__商业城座落于__市城区北部的__广场旁，是__地产开发公司的新建项目。本项目占地__平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为__余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为__多平方米，商业裙楼建筑面积约__平方米，塔楼建筑面积约__余平方米。项目总投资约__万元。
经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。
二、项目营销总体策略。
营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。
三、项目营销目标方针。
根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。
1、树立一个新锐概念：休闲式购物商业。
2、倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。
3、提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。
4、启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。
5、酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。
四、销售目标。
1、销售(招商)目标。
2、销售目标分解，根据项目的定位及施工进度计划，进行营销工作。
五、项目销售时机及价格。
为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。
(一)项目入市时机及姿态。
1、入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在__年__月份房交会期间开盘(或__年__月)，可以抓住__年春季房交会、__节等机会掀起第一个启动高潮;在__节、__年秋季房交会、__等重要时期掀起新的销售高潮。
2、入市姿态：以全市乃至__地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。
(二)价格定位及价格策略。
1、价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。
2、价格定位：整个商业项目的销售均价为__元/平方米，其中起价为__元/平方米，最高价为__元/平方米。
3、价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为__元/m2，尾盘销售变相略降。
六、宣传策略及媒介组合。
(一)宣传策略主题。
1、个性特色：“__商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。
2、区位交通：本项目地处__广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。
3、增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。
(二)宣传媒介组合。
1、开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。
2、开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。
3、开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。
房地产策划方案
这是很常见的形式，“简单暴力”，利用明星强大的粉丝团体和超高的人气，来获得大量的媒体曝光度和众多的追捧者的参与。从而达到很好很强大的宣传效果与成交量。但它可能会存在资金花费相对过高，时间限制性较大，极度依赖明星的档期时间来举行活动。
2.：
如舞狮，小品，相声，歌舞等各类娱乐节目。以喜庆，欢乐的形式来达到宣传目的。此种方法较大众化，普遍化。吸引眼球的力度不大，缺乏一定的创新性，宣传效果不明显。
3.：
4.：
此种方式能很好的吸引眼球，时尚大气，潮流，宣传效果也较好。此种方式的缺点就是宣传效果不明显，参与人群有一定的局限性，毕竟时尚往往掌握在少数人手中。
5.：
比如“浓情圣诞嘉年华”通过节日来策划活动很温情地的达到宣传效果，充满节日气氛。同时它的和第一种类似，受时间的限制性较大，毕竟值得利用的节日一年就那么几次。参加人员也相对较少，过节大家都忙着其他的活动呢。
6.：
篮球赛，足球赛，轮滑赛，书画赛，摄影赛，攀岩赛等比赛，在竞技的过程中体现丰富的社区活动，此种方法极具体验性，参与性高，资金花费相对较低，缺点就是宣传效果不够明显，媒体曝光度不够。
7.：
以轻松，不拘谨的和谐气氛达到宣传效果，针对性强，易完成交易由于此种方法的策划导致参加人数有限。也由于针对性强所以覆盖面稍低。
8.
此种方法之所以很多房地产商家运用，因为它有较多的优点。它兼具游乐场，动物园，博物馆等性质，具有很高地科普性，知识性，趣味性；目标群体范围大，可携带小孩边看房边游乐；影响范围广，互动性也较强，可以拍照，乘坐恐龙坐骑，恐龙蛋等；时间不局限于节日，可随房地产厂商自由选定；活动举行周期较长，商家可按整个房产情况决定周期长短，宣传效果显著；维护简单，可操作性高，只需恐龙展商家（如自贡龙晨时代艺术文化有限公司）进行短期的安装，拆除工作。
以上列举几种，还有更多的方法小编就不一一介绍了。总之，它们都能为房地产的推介活动起到很好的帮衬作用，以起到很好的宣传效果。提升房地产品牌形象，促进房地产销售成交量。
房地产工作策划
1、首次与开发商沟通，展示公司价值，明确合作意向。项目资料前期收集。
负责部门：业务部、策划部。
报告名称：《xxx项目立案报告》。
中心内容：
项目所在城市——房产市场现状初步调研。
项目基础资料。
c、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距。
d、房源表，价格表，销控表，付款方案，优惠方案，置业计划书，配套费用，税费。
e、主力户型，户型配比，户型功能划分，户型特色，样板间，畅销户型，滞销户型。
f、建筑工期，内部认购时间，开盘时间，销售走势，月度销售额。
g、园林设计方案，园林造价。
h、内部配套，物业服务内容，收费标准。
开发商访谈。
动力公司简介，服务内容，标准合同，竞争对手情况。
2、项目评审，营销思路，初步定位，规划设计建设性意见。
负责部门：策划部。
报告名称：《项目营销思路建设性意见》。
中心内容：
评估项目立案的可能性。
项目资源条件整合及判断，优势、难点、突破口、可行性。
形成初步营销思路和项目关键操作点。
针对项目提出建设性意见。（定位、规划布局、立面、园林、户型及配比、价格。）。
拟订合同草案。
3、正式洽谈合同合作意向签定。
负责部门：业务部。收取费用。
4、组建项目专案组，设立驻外办，制定工作计划进度表。
负责部门：业务部、策划部。
1、全面市场调研。
负责部门：策划部、驻外办。
a、宏观社会经济环境调研（城市总规、地理指标、人口指标、经济指标、城市发展变迁及趋势、城市历史与文化、政策金融环境）。
b、房地产市场调研（房地产发展史、近两年年度开发量、近两年年度销售量、政府土地出让计划、价格走势、开发热点地区、开发成本）。
c、房地产项目调研（见附件1）。
d、房地产需求调研（购买欲望、户型、价格、地段、配套、项目知名度、项目美誉度、本项目认知。见附件1）。
e、合作项目的补充调研。
f、媒体环境调研（媒体价格、媒体效果评估）。
2、形成市场调研报告。
负责部门：策划部、驻外办。
a、城市宏观环境综述。
c、各项目市场调研资料及简评。
d、房产开发总量分析。
e、房产消费总量分析（集团购买与个体购买的比例，异地置业的比例）。
f、消费者分析。
g、畅销楼盘分析。
h、滞销楼盘分析。
3、项目概况。
负责部门：策划部、驻外办。
4、项目地块内在条件整合及价值分析。
负责部门：策划部。
a、项目土地性质分析。
b、项目用地周边环境分析。
项目地段，街区功能，政治历史文化人文要素，自然景观，环境污染源，周边主要建筑物。
c、项目用地周边配套分析。
d、swot分析。
s优势因素，w劣势因素，o机会因素，t威胁因素。
5、项目初步市场定位。
负责部门：策划部。
a、类比竞争楼盘分析（地段、产品结构、建筑面积、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格、配套、园林、物业、工程状况、销售状况、主力客户群、推广主题、品牌形象）。
b、项目初步市场定位（规划布局、建筑风格、产品结构、物业档次、生活主张、容积率、容积率、绿化率、主力户型及配比、价格区间）。
c、投入产出经济指标模拟（成本模拟、收入模拟、利润模拟、关键赢利点、风险评估）。
d、针对性市场调研报告（客户群、消费观念、价格水平、推广渠道和方式、市场缺口等，或根据创意找市场依据）。
6、项目市场定位。
负责部门：策划部。
a、竞争策略定位。
b、客户群定位。
c、产品定位。
d、价格定位。
e、户型定位。
f、品牌定位。
g、社区文化定位。
h、物业管理定位。
i、小区配套定位。
j、规划、建筑风格、园林定位。
7、项目总体规划。
负责部门：设计院。
a、开发商初步规划和设想。
b、总体平面规划及说明。
c、功能分区说明。
d、道路系统布局。
e、绿化系统布局。
f、园林规划设计。
g、公建与配套系统。
h、建筑立面色彩与风格。
i、主力户型及配比。
j、分期开发思路及工期。
8、经济可行性分析报告。
负责部门：策划部。
综合成本（地价、造价、管理、财务、资金、推广、销售、税金）；收益率与销售价格分析。
9、初步营销框架。
负责部门：策划部、设计部。
报告名称：《xxx项目初步营销策划》。
中心内容：确定案名、推广主题、销售周期、营销阶段划分。
10、规划园林设计方案跟踪。
负责部门：策划部。
11、项目视觉识别系统核心。
负责部门：策划部、设计部。
a、名称（项目名、道路名、建筑名，组团名）。
b、标志。
c、标准色。
d、标准字体。
e、推广主题词。
负责部门：策划部、设计部、销售部。
报告名称：《xxx项目营销策划案》。
1、卖点整合。
a、生活概念、客户群。
b、规划、园林。
c、地段、户型、价格、内部配套、物业。
e、建筑形态，建筑立面，建筑风格，建筑选材，楼间距。
2、项目研讨会（主题、价值提升、广告创意、借鉴案例、销售）。
3、营销推广阶段划分及实施要点。
4、销售计划及实施要点（销售额、阶段销售房源、销售控制、价格调整、重要时间点）。
5、广告策略（推广主题、阶段广告表现内容、创意表现）。
6、系列广告创作（报纸、电视、广播、短信、户外、印刷品）。
7、促销策略。
8、公关策略。
9、媒体策略。
10、推广预算。
11、营销推广计划。
1、工地环境包装视觉。
建筑物主体。
工地围墙。
主路网及参观路线。
环境绿化。
2、营销中心包装设计。
营销中心室内外展示设计。
营销中心功能分区提示。
营销中心大门横眉设计。
营销中心形象墙设计。
台面设计。
展板设计。
营销中心导视牌。
销售人员服装设计提示。
销售用品系列设计。
示范单位导视牌。
示范单位样板房说明牌。
3、公司及物业管理系统包装设计。
办公功能导视系统设计。
物业管理导视系统设计。
负责部门：销售部。
第一部分、销售组织与培训。
1、销售人员的招聘与培训。
2、销售组织架构。
3、销售场地及道具准备。
第二部分、人员岗位职责。
第三部分、销售政策与考评。
第四部分、业务管理体系。
第五部分、《现场管理制度》。
第一部分：总则。
第二部分：服饰规范。
第三部分：考勤制度。
第四部分：卫生制度。
第五部分：现场制度。
第六部分：电话规定。
第七部分：接待与解说制度。
第八部分：物品摆放制度。
第九部分：会议制度。
第十部分：薪酬制度。
第十一部分：外出拜访制度。
第十二部分：计划管理制度。
第十三部分：销售表格填写制度。
房地产策划方案
个性化、形象化竞争日益激烈，将成为太原市地产发展的潮流。物业项目要取得优异的销售业绩，就必须把握时机，尽竭利用自身的个性资本和雄浑的势力，把自身打造成极富个性和口碑，拥有良好公众形象的楼盘。
优势：
1、 位置优越，交通便捷
位置优越：处于北城区的成熟社区之中心；徒步3分钟即可到达酒店、食府、剧院、商场、超市等社区设施一应俱全。
交通便捷： 公共交通比较便捷，有三趟公交线路途径本案
2、区内康体、娱乐、休闲设施一应俱全
室外设施：活动广场、小区幼儿园、医院、购物广场、篮球场
室内设施：桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉ok酒廊
3、小户型
2房2厅、3房2厅，面积68.79--106.92平方米之间的小户型，以及提供菜单式装修，对于事业有成、家庭结构简单、时尚、享受的目标购房群极具吸引力。
不足：
1、环境建设缺乏吸引性景观
环境建设缺乏吸引性景观，不利于引发目标购房群兴趣；不利于提升hs花园在公众中的知名度、美誉度和造成记忆；同时也不利于满足区内居民的荣誉感。（现代住宅不仅要满足居住的需要，还要满足居住者特殊的心理需求）
2、物业管理缺乏特色服务
物业管理方面未能根据目标购房群的职业特点和实际需求（事业有成、时尚、享受）开展特色服务，使hs花园在服务方面缺乏了应有的个性和吸引力。
房地产策划合同
(一)整合推广策略服务范围:
1、项目整合营销推广策略制定
2、项目整体宣传包装设计
3、分阶段营销推广策略制定
(二)整合推广策略服务内容：
第一部分：整合营销推广策略
第二部分：基础
第三部分：现场包装
第四部分：卖场包装
第五部分：宣传广告
第六部分：阶段营销推广方案
二、工作时间计划
本合同共分五个阶段工作。具体如下：
1、
第一阶段为合同签定至开盘前一个星期。具体递交及执行时间如下：
整合推广策略报告的递交;
第一阶段策略执行计划的(自整合推广策略报告确定后)递交;
项目
第一阶段宣传推广执行自
第一阶段策略执行计划确定及项目基本包装设计完成后开始，预计在合同签定后月展开，即月旬开始执行。
2、
第二阶段开盘开始至开盘后____月
项目推广设计(活动现场、广告)开盘前____月递交;
第二阶段策略执行计划开盘前一个半月递交;
项目
第二阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后____月内执行。
3、
第三阶段开盘____月后至裙楼封顶
项目推广设计(活动现场、广告)开盘前后递交;
第三阶段策略执行计划开盘前后递交;
项目
第三阶段宣传推广执行自开盘起至开盘后____月开始执行。
4、
第四阶段自主体封顶起____月
项目推广设计(活动现场、广告)自项目主体封顶前15天递交;
第四阶段策略执行计划自项目主体封顶前15天递交;
项目
第四阶段宣传推广执行自主体封顶前一周开始执行。
5、
第五阶段自项目主体封顶后____月开始
项目推广设计(活动现场、广告)自项目主体封顶后递交;
第五阶段策略执行计划自项目主体封顶后递交;
项目
第五阶段宣传推广执行自主体封顶____月后执行。
三、关于成果的界定
1、关于整体策划报告的界定：以甲方认可签字为标准
2、关于设计的界定：以甲方认可签字为标准
3、关于广告、活动的界定：以入线率、到场率为标准
四、费用及付款方式
本合同所涉及整体营销推广策划服务费为项目总标底的3‰。其具体付款方式如下：
合同签定后，乙方即向甲方收取策划服务费总额的30，即 万元( 万元整);
在完成项目
第一阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即 万元( 万元整);
在完成项目
第二阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即 万元( 万元整);
在完成项目
第三阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的20，即 万元( 万元整);
在完成项目
第四阶段工作后，乙方向甲方收取策划服务费总额的10，即 万元( 万元整)。
五、甲方权利与义务
1、向乙方提供该项目合法的售楼详细图纸资料(包括项目鸟瞰图、沙盘等)、文件，并承担所提供的一切资料的合法性与准确性的法律责任。
2、甲方对乙方的所有提案具有否决权、审定权、修改权，并有权要求乙方修正。
3、双方商定认可的任何方案，甲乙双方均不得有单方擅自改动，否则引起的问题由改动方负责。
4、甲方采纳的乙方方案或设计都应签字认可并严格执行，如执行中需要修改也应相互通报，经双方认可方可执行。
5、甲方应及时提供乙方企划所需的合理资料，乙方必须对甲方的资料进行保密。
六、乙方权利和义务
1.乙方向甲方提供一系列设计策划方案，并收取策划设计费，甲方应及时向乙方付费。
2.乙方负责该项目的整合营销策划及广告设计。
3.乙方为甲方提供咨询服务，并根据工作进展，及甲方要求，经双方协商后提供相应文本和服务。
4.乙方应及时提供完整的市场分析及市场推广建议。
七、违约责任
1.当甲方发现乙方工作不力，或双方意见难以沟通与协调时，甲方有权单方面终止协议。
2.当乙方发现甲方因产品质量或销售管理等方面出现问题时，乙方屡次建议，甲方不予以配合，乙方有权单方面终止协议。
八、其它
3.本合同所涉及服务内容的服务时间为________年，具体自________年____月____日开始至________年____月____日结束。
4.本合同一式四份，自双方签字盖章时生效，双方各持两份。
5.本合同未尽事宜，双方可根据具体情况友好协商解决。
6.合同签定后，甲乙双方任何一方不得擅自违约，否则，违约造成的经济损失由违约方承担。
甲方： 乙方：
法定代表人： 法定代表人：
________年____月____日
房地产活动策划
报纸的每一个版面是否可以考虑拿出一定的机动位置，在做每一个主题策划的时候，就把各个版面的机动位置用上，其他的内容仍然保持不变，这样，受众如果关心我们的策划主题，就会在各个版面上找到全方位的信息。同时，也不影响其他内容的正常刊登。在报纸的版面体现上可以是系列组合、追踪组合、版面组合等。或者我们可以专门拿出一两个版面，这一两个版面就是对我们策划主题的全方位落实。
在没有什么突发事件的情况下，报纸每一期的策划主题应该提前三周确定，这样让编辑和记者有充分的准备时间。
在后期报纸运做成熟的情况下，策划主题是我们拉广告的法宝，只要策划主题一旦明确，那么我们近期的广告客户也可以大致确定了。比如，我们想举行一个针对年轻白领的活动，在报纸上做一些关于小户型的主题策划，前期先刊登所有关于小户型的相关分析，而后记者和以小户型为主打的开发商联系，举行小户型联展活动或者在报纸上刊登某些小户型的广告，那么，这些开发商在我们的宣传攻势下，也不得不参与类似的活动，若不参加就意味着在如此重大的专门针对他的产品的活动中没有他的声音。
另外，由于我对房地产的整个市场行情还不太了解，所以在分类上还不太标准，我是先按照主题进行分类，这些主题基本是在各个时间段都可以做的，最后把一些时间性较强的、侧重于活动的单独按照时间顺序列了出来。
2、商铺网点策划：一方面联系开发商推出进行活动展销，另一方面，在报纸上刊登一些广告，告诉读者如果想买商铺，报纸最近要举办这样的活动，也间接的吸引了最近商业网点的广告投放。
3、景观地产（绿色、园林、生态主题）：在季节好的时候，一方面联系以景观作为其主要诉求点的楼盘举行连展，另外一方面可以组织百姓乘看房车去看房。
4、商业地产（写字间、公寓、酒店、商铺）。
5、物业综合评价（安全、环境等各个方面分析）。
6、家居装修主题策划，建筑装修材料展销会等。
7、各式风情展：中式、欧式、法式等。然后在报纸上做一些专题。
9、分主题的各类楼盘评选活动，这个应该分区域分主题在小范围内进行，这样目标客户群体才能比较明确，范围太大了就过多过滥，要有别于其他报纸。如学习型社区评选等。
10、针对目标客户群体做一些策划：如教师喜爱的.楼盘、最适合公务员的楼盘、最适合工薪阶层的楼盘、最适合金领的楼盘。
12、商圈问题分析，沈阳市到底有哪些可以称之为商圈，在某个商圈之内有哪些好处？针对每个商圈策划一些活动。
13、根据国家最新政策随机做一些主题策划。
14、尾盘浏览，针对尾盘的相关情况进行分析，尾盘不等于不好的楼盘，告诉百姓如何鉴别。还可以专门针对尾盘举行尾盘现房认购活动。举办尾盘销售“现楼集中赢”活动。
15、拆迁居民生存状态相关调查，吸引被拆迁户的目光，同情他们，他们也是我们潜在的客户群体。
16、关于棚改工程、经济适用房、城中村等问题。
17、精品楼盘展示会。
1、辽宁是体育大省，可以结合一些体育活动进行策划。
可以联系一些以体育运动为主题的五里河城、国奥现代城等。一方面可以组织各种体育比赛，另一方面也可以和这些楼盘一起去邀请省内的体育明星联袂表演。
3、在我们报纸创办的前期充分发挥我们的优势，每个月提供一个行业杂志，免费送给读者，宣传我们自己。在和同行进行竞争的时候，我们可以把沈阳的整个房产行业的报纸和杂志进行数据统计分析，指出他们站在开发商立场上的种种黑幕，甚至于我们可以以不指明的方式去评论某报的某个版面是如何运作的，这一方面是向老百姓传递明辨是非的知识，但更主要是为了彰显我们报纸的个性，取得老百姓对我们的好感，把我们的劣势转化为优势。在90年代末的空调大战中就曾运用了这个策略。
4、每一个月或者每一季度都要有相关的数据统计报告，提供给开发商，为处理好和他们的关系做准备。
6、在沈阳市的每一区选择一个楼盘，同时进行为期一周的“老总充当售楼员”活动，吸引购房者的目光，他们可以当面向老总咨询各种问题，让购房者心理上放心，扩大一些楼盘的知名度和销售量，间接的拉广告。
2、二手房问题，分析二手房的优劣势、适合人群、买卖时应该注意的问题等，这方面一定要做好，因为买卖二手房的人是我们的潜在受众群体。
3、外商进入沈阳房地产市场对沈阳房价的冲击、对老百姓的影响等。
4、专门针对在沈阳的大连房产开发商策划一些活动，宣传他们，主要是间接吸引客户，只要吸引了一个大连的开发商做广告，经过我们的策划以后，就会带动其他的大连开发商参与其中，形成连锁效应。
5、每月开盘活动策划，专门针对每个月新开楼盘进行评析，吸引他们的广告投入。在每个月末的时候对新开楼盘进行综述。
6、成立地产俱乐部，无论你是否买房，都可以我们的俱乐部，填写上完整信息，然后我们做好相关记录，以后成立一个完整的客户营销信息库做准备，同时，只要你加入到俱乐部当中，以后你在买房的时候，就会享受到我们为您提供的相关服务和优惠，这些活动也可以联系一些开发商进行。
7、分区域做一些专题策划，如每一期可以做一个区的，针对这个区的房产进行详细分析，一旦形成了影响力，逼迫房产商不得不在这一期上做广告。
9、以一环、二环、三环等为主题，分析在各个区域内住房的优劣势，同时也可以介绍各个区域内的住宅。
10、团购问题：在房地产销售的旺季，每周都要推出团购活动，但要分区域分主题进行。
12、户型面积大小各适合哪些人，每月专门推出某个面积的房子让读者选购，为他们搜索全城关于这个户型的信息。然后在联系开发商举办相关活动。
13、百姓视角看楼市。
1、二次置业应该注意什么？三次置业应该注意什么？哪些区域最适合等等？
2、大学城周边及校园周边投资的可行性分析，什么位置最适合？多少年可回收成本，可以有哪些赢利方式等等。
3、人车分流问题、车位问题分析？
4、什么样的居住环境比较适合儿童成长？
5、父母为孩子置业应该考虑哪些问题？
6、租房合不合适，买房再租合不合适，什么样的投资方式最可取？
7、按揭房奴问题分析。
8、园区内有商业街好还是没有商业街好，各对人们有什么影响？
9、如何选择建筑的层高、层数、外观、朝向、环境等问题？
10、购房地点的确定需要考虑哪些因素？
11、购房的谈判和签约技巧问题？
12、银行按揭应该注意哪些问题，多少年是比较合理的？和有些银行联办一些活动。
13、交易手续的办理问题，房屋交易中应交纳的税费有哪些？
14、房地产纠纷有哪些？怎样打质量官司、买卖官司、物业管理官司、租赁官司等？
15、看房车、传单散发员的相关问题分析。
16、什么时候买房好问题大讨论？
17、买房是重物业、重景观、重地段？
18、土地升值潜力分析。
19、房价问题，究竟是哪些因素决定了房价？沈阳市的房价是否合理？
20、让老百姓买得起房的出路何在。
21、售房圈套问题大策划，房地产交易中的各种问题：合同注意事项、开发商常用伎俩、如何规避等。可以请房产局、房地产开发商、售楼员来说。
22、按小高层、多层、高层、公摊面积、绿化率、容积率确定主题。
1、联合房地产开发商、装修公司、日用品公司、移动、联通等，一句话，只要和老百姓生活相关的一些公司，我们都可以联合，以主办、协办、联办的方式进行。举行东北二人转、扭秧歌、演唱会等走入社区活动。
2、举办地产策划公司、设计公司、装潢公司、媒体广告代理公司的各种联盟或者联谊会，另外可以通过类似的活动帮公司之间形成一种合作关系，如开发商和装潢公司联系，让他们共同为客户服务，客户也可以得到实实在在的好处。
3、考虑和售楼处举办一些活动，每个楼盘开盘的时候我们的记者都要到现场进行相关宣传，并在现场免费发放或者售卖当期的报纸，扩大影响力。
4、报社在利用资源的积累上，可以考虑自己培育一批优秀的置业顾问，直接为开发商服务，替他们培养储备人才。
5、针对不同的读者群体举行一些联谊会。
6、在各个版面充分体现互动，甚至于有的版面可以直接刊登读者的文章，提高他们的参与热情，充分发挥口碑传播效应。
7、成立投资论坛，哪些地方最适合投资。
12月——2月。
1、在年末的时候做20xx年房地产市场回顾，20xx年房地产市场展望。年终大盘点和新年展望，可以分门别类进行，同时进行各种评奖活动。
2、针对开发商和房地产业相关从业人员，年终编撰《沈阳房地产行情分析》/《沈阳房地产优秀案例赏析》《沈阳优秀房地产平面设计》《沈阳房地产年鉴》……，扩大我们在行业中的影响力。
3、情人节主题策划：我是有房人——都市白领，以中小户型为主，联系定位在白领阶层的楼盘。
4、浓墨重彩迎新年：新年新房新气象，这个时候学生放假。把目标群体可以锁定在儿童，只要他们参与，他们的父母也一定会参与。比如可以邀请一些艺术学校的小孩举办歌舞、书法等表演。或者举行舞龙舞狮、打腰鼓、扭秧歌和小书法家送春联等文艺活动，活跃新春节日气氛。
3月——7月。
1、3、15特别策划：以质量为主题。可以在这一期中做烂尾楼、回迁户、没有物业的小区的相关报道。也可以对装修材料存在的问题报道。
2、邀请一些沈阳新开楼盘或者是有知名度的楼盘举行各种比赛，如足球、篮球、游戏等，可以把比赛的地点选择在某些有知名度或者是我们潜在客户群体集中的区域进行。一个楼盘组织成一个队。比赛的方式可以多样化。
3、举办少儿电影展，在一些人群集中的社区举行，贴出海报，吸引儿童和家长共同参与，扩大影响力，可以邀请其他的单位联办。
4、在各小区针对儿童举办“小业主形象大赛”，和相关的公司联办，扩大报纸的知名度和一些企业的知名度。如在社区举办绘画比赛，可以邀请一些文具公司参与。
5、在报纸上发动市民参与评选“理想住宅的十大标准活动”，由他们确定评比的标准，和最后选择出自己心目中的楼盘活动。
6、邀请装修公司举办装修艺术展，每个公司推出两三个比较有特色的设计，让买房者去参观，接受装修专业人员的专业指导——为您量身订做一个家。同时推出相关的优惠措施。或者邀请一些家装建材公司组成服务联盟，为百姓提供全程服务。
7、“东西南北客，沈城安新家”活动，专门针对外地来沈人员组织一些活动，替他们出谋划策，也是我们报纸“亲民”的一种体现。
8、单身公寓，专门针对高收入的时尚一族举办活动，可以邀请一些高档消费品公司参与。
9、策划一些公益活动：如联合开发商进入社区进行某些活动宣传，到孤儿院、养老院做一些公益活动，然后报纸配合做一些软文宣传。
10、五一带您看房展，同时可以联系开发商，一起举办一些优惠活动。
11、和各个开发商联系，每月专门针对低消费群体推出一批特价房，在报纸上刊登。
1、孩子放假在家，在举办走进社区活动时，可以请动物明星参与，吸引孩子的注意力，达到宣传的效果。
2、在沈阳举办图书博览会的时候，可以邀请一些倡导学习型的楼盘参与，以他们的品位带动楼盘的品位，这样的错位宣传也许更新鲜。
3、策划二手房交易会。
4、讨论公摊问题，策划“反摊大行动”，扩大我们的影响力。体现我们是站在百姓的立场上。
5、重点学区楼盘大联展。
6、“跟《沈阳买房报》记者一起买房子”，选取一些忠实读者或者是报社活动中奖者，为他们提供专业和贴心的买房服务。
7、“跟设计师一起买房子”，邀请一些装修公司一起参与这个活动。
8、成立房屋“跳蚤市场”，，主要是面向低收入家庭推出二手房市场。或者是联系开发商，在每一期的报纸上刊登一些特价房信息。
9、幸福家庭才艺大赛。主要是针对物业方面。
11、策划“浑河水变清了”的公益活动。
12、策划“棋盘山下的桃花源——别墅/住宅”“名流和别墅名盘交流酒会”
9月——11月。
1、中秋推出献爱心和以倡导亲情为主题的活动，可以联系一些开发商，也可以联系其他商家，策划一些走进社区活动。中秋推出“沈阳买房报”月饼，或者是以某楼盘命名的月饼，名字一定要起的富有诗意。把它免费发放给我们的会员或者是一些忠实读者等。还可以推出猜灯谜活动。
5、节国庆欢乐连连：
6、和摄影公司联办，邀请一些业主、会员等举办婚纱、时装表演及现场摄影大赛，摄影展等。也可以一个区域选择一个重点小区，举办走进社区活动。或者举办国庆其他的专题策划，如十一带你走遍沈城楼市。
7、睦邻文化节：在报纸上倡导邻里和谐，并同时选出一些有代表性的业主，也可以在一些将要拆迁的小区里选择有代表性的业主，颁奖或者举办相关活动。
8、针对西塔的朝鲜族、外国人集中的区域做一些活动，邀请把客户群定位在这一阶层的楼盘和其他用品公司参与。
9、“亲情两代居”活动。专门针对大户型策划一些活动。目标客户群体比较明确。
房地产策划案
随着五一小长假的到来，__作为旅游地产，将会迎来很多的游客和返乡的本地人，中国的房产市场，很多人都会选择在五一小长假这个时机去为家人购房，而各开发商也纷纷借节献礼，促销活动接连发力。在目前市场白热化，供过于求，客户消费理性及观望的心态，为了能继续结合暖春购房活动的价格差异化营销模式，针对市场客户需求，作促销提案如下：本次促销拟将“单刀直入式”的促销手法。该手法虽然几乎所有的楼盘都有在使用，但是迎合了节日的氛围及项目所处位置和周边配套等的优势，突显“格差异化”的优惠政策，实时回馈客户，对于楼盘的销售的知名度和销售都起到“风声水起”的作用。
一、促销活动的目的。
本次活动主要是针对商业广场、样板间落成、3、4#号楼开盘及五一黄金周的促销为主。全力助推“__”在__本地市场的知名度，促进楼盘迅速销售快速回笼资金，为即将到来的__房产6、7、8月份的销售淡季一个缓冲及__金秋时节置业旺季做前期销售奠定好的基础。
二、促销活动对象。
促销对象主要是针对最后一批在__过冬，即将返程的候鸟群客户，那大城市刚需居民及周边农场、乡镇想改变生活质量搬迁市区等的本地置业人群。
三、促销活动主题。
1、商业广场、样板间的正式开放，__壹品全新面貌迎接业主的到来。
2、3、4#楼正式开盘，经典生活诚挚奉上，5月1日至5月x日每天x套特价房，限时抢购。
四、促销活动方式。
3、折扣房源，送装修大礼包;购房贷款x折，一次性付款x折，再送__元装修大礼包;。
5、现场促销氛围营造。
广场放置遮阳伞及休闲桌椅，免费开放wifi，免费提供饮料、咖啡、爆米花，增加人气，放置音响，播放音乐结合广场喷泉，形成一个典雅的休闲区。案场入口设置拱门，广告语。
6、促销活动时间及地点;。
促销活动时间;一口价房源时间为五一黄金周7天。折扣加送装修大礼包活动截止与年x月x日。
促销活动地址：__市区为主，周边农场及乡镇为辅。
房地产策划方案
随着我国经济的发展，我国的房地产行业也在高速蓬勃的发展。新形势下，房地产市场跌宕起伏，国家宏观调控政策频频出台，房地产市场进入激烈竞争的时代，房地产前期策划及房地产营销策划手段也是推陈出新，各个开发商为了促进房地产产品的销售，在策划方案上也是费尽心机。虽然我国的房地产业正在逐步走向理性和规范，但是我国的房地产策划还处在初级阶段。从我国目前的房地产策划理论与实践来看，一方面，开发商不重视营销策划，或虽重视但缺乏系统的理论方法来指导工作实践；另一方面，一些策划人不懂得什么是真正的策划，策划行为随意性强二科学性弱。总体开来，房地产策划存在一些比较明显的问题，需要房地产企业引起足够的重视，从市场实际出发作出策划方案，从各方面提高策划能力，这样才能在市场竞争中立于不败之地。
营销策划市场导向创新。
我国房地产业起步比较晚，市场营销观念应用于房地产行业也是近二十年才慢慢产生的。回顾我国的房地产市场的发展情况，我们可以发现，房地产营销策划的观念也是经历了一个从概念营销策划到全程营销策划的发展过程。
20世纪90年代初，是深圳房地产业学习香港房地产业发展的时期，也正是深圳房地产商的黄金时代，市场上住宅的供给有多大，就会有多大的市场需求，根本无需营销，也不用进行营销策划相关工作。1992年以后，房地产市场发展壮大起来，企业之间的竞争日趋激烈，好的房子也不一定能够顺利卖出去，于是产生了房地产营销策划大师。1997年以来，随着住房货币化制度的改革，市场上各类住宅产品供应增加，进入所谓的“概念地产”时代，形形色色的概念被创造出来，卖房子就是卖概念。1999年以后，“概念营销”明显衰落，取而代之的是“精细化营销”、“全程营销”等的概念。
新形势下，房地产营销策划又赋予了更广阔的内涵，首先是前期定位策划：通过定位策划确定项目形态、确定目标消费者群；根据目标消费者群的总体需求愿望设定项目的建筑风格、户型大小、价格区间、基础设施配套等；其次是销售过程中的营销推广策划：根据项目独具特色的整体品质制定出恰如其分的营销推广策略；再次，项目销售后期策划：在项目销售尾盘期，结合住宅项目的实际情况，为难销户型创造出引人注目的卖点。
总体来看，我国房地产营销策划理论和实务发展十分迅速，首先得归功于国外营销理论的发展，营销理论的'丰富和发展给我们国内的房地产营销策划理论奠定了坚实的基础。其次，国内房地产业迅速发展的现实，造成房地产商强大的竞争压力，房地产营销策划工作成为必要的营销手段。第三，国内众多营销策划人士的努力实践，使房地产营销理论逐步趋于完善和成熟，他们在实践中创造出许多经典楼盘营销案例的同时，还不断在理论上加以总结，提出富有创造性的营销策划理论，如概念策划模式、卖点群策划模式、房地产全程策划模式等。这些新兴观念的产生，为房地产业营销策划理论赋予了丰富的内涵，同时，对房地产业的发展也起到了非常重要的作用。
房地产策划的内容：通过这一个多月房地产前期策划课程和我们自己做的房地产策划作业，我略认识了房地产策划的内容及过程。
我们调研了已建成在售的楼盘，通过调查研究在售楼盘的策划并结合老师在课堂上讲的理论，使我可以将策划理论知识掌握的更好更加直观的认识房地产。对于，房地产我一直都认为它只是居住建筑，老师在第一节课时就指出了我的错误认识让我知道房地产的包含的范围很广泛不单单只是住宅建筑，还包括公共建筑、商业建筑等等。通过老师的上课让我意识到了房地产建设项目的成功，取决于对项目的良好决策和后续组织的实施，因此，良好的决策对整个项目的成败起着至关重要的作用。无疑，做好项目开发前期的策划工作，为项目开发提供科学的决策支持，是项目开发成功的重要因素。同时，也认识到房地产前期策划的重要性，首先前期策划，可以使开发企业及时掌握市场状况、消费者需求、竞争对手，从而预测市场趋势，为企业确定未来发展方向、获取潜在市场份额提供可靠依据。同时，前期策划可以辅助开发企业在开发前期对风险与收益作出评估，制定精确的开发战略。其次，前期策划预测市场、掌握市场情况，使企业在激烈的市场竞争中实现良好的经营，进一步提升竞争力，使企业利润达到最大化。
业布置下来，作为组长的我决定我们这组选择离我们学校不远的一个正在销售的蓝鼎·海棠湾作为我们的调研对象。
我们先去了海棠湾的售楼部看了海棠湾的小区沙盘，那里的销售人员给我们介绍海棠湾的六种户型，将每个户型的通风采光、户型面积、户型的所在位置、户型的价格等都给我们讲的非常详细。同时，她还向我们详细的讲述海棠湾的周边的配套设施及交通情况，让我们对海棠湾有了初步的认识了解。为了更加的熟悉海棠湾，我们还去了海棠湾周边小区，作为海棠湾的竞争对手，它们的优势和劣势所在，来分析海棠湾的竞争力。
在第一阶段报告中，我们就海棠湾的地理环境、经济环境、人文环境等对其进行分析，从宏观、中观及微观角度分别进行调查与分析。同时，针对海棠湾还进行了具体swot分析，了解海棠湾的优势、劣势、机遇与挑战的所在，swot分析让策划的思路可以更加清晰，海棠湾应该扬长避短，抓住机遇，做好随时面对挑战的准备。最后，我们对海棠湾的竞争对手进行调研分析，主要针对它们的优点及不足。面对众多的市场竞争对手，海棠湾该如何取胜？由于海棠湾的用地面积不大，在众多大面积开发楼盘中并不占优势，因此，海棠湾并不适合和它们采取相同的开发和销售策划模式，海棠湾只有最大化的利用自身交通便捷的优势及避开竞争对手的锋芒，将竞争对手的劣势变成自己的优势，开发出差异化产品，来吸引消费者。
有了第一阶段的对海棠湾的初步认识，第二阶段我们主要针对海棠湾的市场进行调查和分析。蓝鼎集团投资开发海棠湾的目的无外乎为了赚钱和让更多的人认识蓝鼎，海棠湾是蓝鼎进入合肥房地产业的敲门砖和探路者。所以，海棠湾需要更多的消费者，我们对消费者的心理和行为两方面进行了调查分析。通过对消费者的调查和分析，来发现一些潜在消费者，从而策划方案来抓住这些消费者，提升海棠湾的竞争实力。同时，为stp战略提供有力的依据，stp战略决定海棠湾的目标市场选择和市场定位。
我们做stp战略时，从市场细分、目标市场选择和市场定位三个方面对海棠湾进行分析。我们将目前的市场细分为低端市场、中低端市场、中端市场、中高端市场及高端市场五个市场等级。通过结合海棠湾的实际情况、目前消费者对这五种市场的看法和选择趋势及海棠湾竞争对手开发市场的选择，来确定海棠湾的目标市场。目标市场的选择决定海棠湾的市场定位，最终我们结合消费者的问卷调查结果，以及海棠湾的环境优势，来确定海棠湾开发高端市场。
针对第二阶段的市场定位，第三阶段我们主要对海棠湾的交通、建筑、小区景观等进行了分析。海棠湾市场定位在高端市场，就意味着海棠湾的交通要便利和合理；建筑设计的要高端、大气、有档次；小区的绿化率要高，小区环境要舒适。我们将海棠湾的交通分为外部交通和内部交通两块进行分析，外部交通又从公交、驾车等方式到达各个商业圈及到达各个车站的时间进行分析。外部交通的便捷可以使海棠湾对一些上班族有很大的吸引力，同时，便捷的外部交通会使海棠湾有很大的升值空间，可以吸引许多的投资者。海棠湾内部交通采取人车分流的形式，人车分流减少了车流噪音对小区居民生活的干扰，同时可以更好的保障居民的人身安全。
海棠湾采用目前最流行的现代古典主义建筑风格，建筑将古典主义建筑风格简化，建筑立面没有过多的繁复的建筑装饰，使建筑简洁大方。同时，建筑使用橙黄色真石漆外立面，配合深灰色调局部点缀，彰显王室高贵典范，勾勒出令人赏心悦目、富有韵律的城市轮廓。为了与小区建筑风格相配合，海棠湾的小区景观设计采用英伦景观风格，小区种植大量海棠、多种植物、创造大片水域、建造多处居民休息广场等绿化景观，使小区绿化率达到40%以上，给居民提供舒适的生活环境。同时，将此打造成海棠湾的优势，海棠湾的可以吸引更多追求生活品质的消费者。
前面的三个阶段主要注重海棠湾的优势、市场和产品，第四阶段我们主要针对海棠湾的营销策划、广告策划和物业进行调研和分析。对于海棠湾的营销策划，可以说是贯穿了房地产策划的整个策划过程，而营销策划也是房地产策划的核心所在。海棠湾营销手法并不是很新颖，比较保守传统，缺乏创意，同时，海棠湾的宣传力度不大，这让海棠湾的知名度很小，并不利于海棠湾的销售。海棠湾主要是通过售楼部沙盘、和各种户型模型及传统的宣传单的形式进行对外宣传，这些方法都比较传统，没有创意，根本办法吸引更多的消费者。与其周边的宣传力度较大的楼盘相比，缺乏竞争力，不利于海棠湾的销售。
房地产策划案
“五一黄金周”历来是各商家的一个重要销售时节，特别是冰箱、空调等夏季需求性较大的家电产品，同时也是楼市的一个旺点。为把握五一销售时机，建议联合市内较大、综合实力较强的家电经销商共同开展五一促销活动(__润也可以考虑)。整合家电与房产两大主力时尚资源，以丰富的产品面及较大的广告号召力、较强的现场煸动力促进双方产品的市场认知度、促进双方产品的销售。
同时活动较之于平面广告更能加强产品的市场印象，能增进与消费者的互动，更好的调动起消费者对楼盘关注的积极性与购买欲。联合造势既可减少广告投入，又能提高市民对活动的关注度，是双赢之举。
一、活动目的。
1、与消费者零距离交流、扩大各自产品的市场影响力;。
2、以优惠的措施，促进各自产品的销售;。
二、活动对象。
1、活动区域固定居民2、观光旅游人士3、各自的目标消费群。
三、活动时间。
4月x日5月x日(可根据活动效果、天气另行调整时间)。
四、活动地点。
以人口较为集中，有一定购买力的区域作为选择标准，暂定：天天润、
五、活动内容。
1、歌舞演出2、有奖问答3、发放宣传单4、楼盘/产品咨询。
六、促销措施。
楼盘促销。
1、多层单位的特价房先到先得。
但不再享受任何折扣优惠。
3、活动期间购买商铺的客户除正常折扣外，获赠指定空调或冰箱一台;但不再享受任何金额优惠。
4、来活动现场中答者，可获得礼品伞一支。
5、项目已购老客户在五一当天可至售楼部现场领取礼品一份，礼品暂定为。
七、活动流程(每天上下午各一场、共两场轮流演出)。
1、9：00主持人开场白。
2、9：05节目。
7、10：15发放宣传单及咨询。
八、现场布置。
8、冰箱、空调若干台(经销商提供)9、家电类宣传展板由经销商制作安排10、帐篷4顶(经销商提供)。
九、广告宣传。
1、活动短信：x万条2、电视流字x周。
3、宣传单页(各自制作、发布)4、户外广告牌(长年效应)。
十、活动费用。
1、活动短信：x万条x元/条=x元(各出50%)。
2、电视流字1周x元/天=x元(各出50%)。
3、演员费用：约x元/天人x人x天=x元(经销商)。
4、场地费用：x元/天地x天=x元(开发商)。
5、拱门审批：x元/天x天=x元(经销商)。
6、绶带：x条x元/条=x元(经销商)。
7、地毯、台布：约x元(开发商)。
8、展板：x元/个x个=x元(开发商、含喷绘)。
9、汽车租赁：x元x天=x元(各出50%)。
10、户外广告喷绘约x元(开发商)。
11、其他费用共计x元。